孙晓波:做好顶层设计,统筹协调城市停车场建设

发布日期:2018-07-04 点击次数:0  字体显示:【大】  【中】  【小】

中国城市停车行业的发展势头非常好。停车是民生工程,也是为老百姓办实事的一个载体和渠道,现在中央政府和地方政府都十分关注停车问题,各个投资机构、各类企业以及全产业链都在积极切入这个行业,推动了整个停车行业的发展。

 

去年我走访了十几个城市,在参与城市建设的过程中,做了一些项目考察和交流。明显能够感觉到,停车行业的需求非常大,一方面确实存在“停车难”,另一方面还不能真正破解“停车难”。我结合自己的一些工作经历,包括跟全国停车行业同仁的交流,把所思所想和大家探讨一下。

从停车行业的发展来看,市场容量是非常大的。我国机动车的保有量已经达到2.9亿,机动车的驾驶人数3.6亿,汽车保有量超百万辆的城市49个,超两百万辆的城市18个,超300万辆的城市有6个。城市停车产业也是继房地产、汽车产业以后,我国最具发展潜力的产业之一,这不仅是因为停车产业具有不动产的特性,更重要的是通过停车产业运营管理可以极大地促进我国第三产业的发展,扩大就业。从政策指引方面来讲,中央出了很多关于停车产业的政策,全国各地也做了很多破解式的探索,北京、重庆、杭州、南京、青岛、潍坊等城市在这方面做的是比较具有代表意义的。

如何做好停车场的建设,有十个方面的看法和大家探讨、交流。

一是进行科学的规划。城市停车建设,一定要结合城市发展规划和城市交通、停车现状,委托专业的规划编制单位,运用技术手段和专业模型,编制城市的静态交通专项规划,并与动态交通规划相匹配,科学、合理地确定一定时期(三年或五年)停车场建设的点位数量和建设规模。我在一些城市做交流时,设备厂商或者政府平台会觉得政府下达任务了,就有压力了,至于如何建设,很多都是局限于一个点位上思考,缺300个车位就建300个车位,有的企业为了推介自己的产品还提出建一千个车位甚至建两千个车位。我说,这和区域交通规划以及城市的交通、停车现状不匹配,停车建设不是为了卖设备,不是简单地把停车的数量、规模进行堆积,不合理的建设会超出交通的承载能力。特别是有体量的停车场,都是企业或者是外部单位来办事的时候才用,潮汐特点很明显,所以建那么大的规模,交通怎么组织,等待、排序的时间,进出通道如何设计,这些情况都没有考虑。

例如,某城市今年启动物流基地的建设,要打造一个新的物流基地,会带来车流、人流,必然就会带来停车静态交通的压力,那么,在做城市规划的过程中,做城市停车点位的设计和停车规模的时候,有没有做过论证评估呢?事实上,很多都没有。

第二,注意做好高品质的设计。在停车的点位和规模确定了以后,就应该选择有实力、有丰富案例经验的设计单位对停车场的建造形式、建设的结构和智能系统进行高品质的设计,并结合城市建筑的风格、历史文化特点等因素,运用各种停车场建设的技术和产品,设计出适合当地城市风格的停车场,增加城市亮点。我在江西一个城市,有革命老区,也有红色根据地的建设,停车场的建设可以与之匹配。一些城市公园古建筑群体,停车场的设计、外型特点就应该跟周边的环境相匹配,包括颜色、风格等。我们在武汉的设计也做了这样的考虑,怡丰、大洋、西子对“机械车库如何与周边环境的设计相匹配”这一问题,很有研究。不要建设了一个停车场或者一个立体车库,与周边环境相比显得很突兀,让人感官体验不好,这种设计审批的时候也难以通过。

第三,需要多渠道的建设。在城市建设的过程中,特别是一线城市和二线城市,能够拿出来做公共停车场的土地,越来越稀缺了。我们一定要按照先易后难、能建则建的原则,加快停车矛盾突出地区的停车场或者机械车库的建设,在项目应配建的停车位之外,规划一批公共停车设施。充分利用城区存量土地和城市建设的夹角地,深入挖掘政府机关、企事业单位,社区的闲置用地和边角地,鼓励自建或者是合作建设停车场,通过整合辖区的土地资源,引入社会资本,优先考虑建设机械式停车设施,简化审批程序,在项目立项,容积率、施工许可等方面开辟绿色通道。我原来在武汉城投体系工作,城市建设的过程中,征地建设完市政道路和桥梁以后,有很多夹角地空出来,这些土地可以做一些停车设施,包括武汉市在2015年出台了文件,停车场规划方面的手续审批下放,进行了一些简化。

第四,注重投资平衡。停车场的建设具有投资成本高、回收期长的特点,一定要遵循市场规则,按经济规律办事,通过PPP的模式,鼓励和吸纳社会资本,保障投资者合理的投资回报。只有在这个方面做一些突破和改革,才能真正地吸纳社会资本。也要将停车场的运营成本、市场需求、经营期限、用户承受能力、财政投入、土地综合开发利用等一系列因素进行综合考虑,保障停车功能的同时,兼顾一些商业的开发、广告的经营、车位的补贴等设施。现在中央和一些地方政府要吸纳社会投资资本,但又有一个问题,他们又很害怕投资,害怕在规划审批方面有一些太多突破以后,为自己留下一些瑕疵。所以,我自己在一些城市调研和交流的过程中感觉到,目前PPP模式吸纳社会资本进入停车行业,属于“叫好不叫座”的情况。在投资这一块,资本是要逐利的,一定要遵循客观的经济规律。

第五,精细化施工。要选择有实力、讲信誉、重质量的企业,高标准、高质量、按工期完成停车场施工内容,切实将停车场项目建成精品工程和标杆工程,切忌选择无实力、不讲信用的企业,将停车场做成豆腐渣工程。

第六,配建充电桩。我们要发展新能源汽车,充电桩是一个瓶颈,充电桩的建设跟停车场、停车泊位的对接是非常重要的。所以,我们在停车场的建设过程中,一定要兼顾考虑这个问题,按一定的比例配建充电桩。现在各个城市要求的配建比例不一样,投资人和社会经营企业需要注意这个事项,而且特别机械式车库。机械式车库前期设计,库型安排,包括报装的过程中,电的容量是可以实行一次性报装的,不要报了以后后续再报,这样会造成制约。

第七,法制和政策保障。停车场和停车设施建好了,还要整治周边违停的行为。消费者很愿意享受免费或者是低付费的停车,我们认为有些城市的停车价格机制是不太合理的,比如武汉,道路停车一天25块钱封顶,地下停车场停车一天45块钱封顶,消费者肯定会选择地面停车。南京、杭州等城市在停车市场价格方面做了一些调整,实行了分区、分类别的价格政策,值得借鉴。

第八,注意产融结合。停车行业建设的投入是比较大的,特别是后续一些金融机构要参与到城市的平台建设过程中,资金的需求量是很大的,现在我们在网上已经看到,西安准备建55个停车场,投资31.96亿。这种规模,对于一般的小企业和设备经营商是没办法做到的。只有跟金融对接、跟金融结合,才能为停车产业发展注入新鲜的血液,才能促进整个停车行业的发展。

第九,注意跟智能化、信息化建设打通。在停车智能化方面,中国的科技型公司发展是非常快的,信息化建设速度也是比较快的。提醒一下,我们在建设停车场的过程中,前期最好能够和智能化同步建设、同步考虑,让静态交通和动态交通相匹配。

第十,产业链整合。停车产业不仅是停车,同时停车场也是购物中心和消费场所的入口,也是汽车消费、汽车租赁、汽车销售的重要平台,也是汽车维修、汽车保养的重要场所,也是连接各类汽车后市场服务和用户的重要载体。所以,我们要有做全产业链的思维,做整体的考虑、布局,不要做一个单独停车项目的实施,这样才更有价值。

(来源:停车邦)